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详解2019年“两会”中房地产政策六大亮点
发布时间:2019-06-16

  “两会”作为中央政策风向标,一直以来都受到社会各界的高度关注。2019年3月15日,随着克强总理会见中外记者发布会的结束,今年“两会”也正式落下了帷幕。

  之所以聚焦“两会”一方面源于房地产是国民经济的压舱石,同时又是较为典型的政策导向性产业,受宏观调控影响较大;另一方面,步入2018年下半年以来,以“四限”为核心的楼市调控效果开始显现,整体成交“由热转淡”,房企和购房者观望浓厚,都热切期盼今年“两会”能拨云见日,希望房地产政策走势明朗化。

  究竟此次“两会”中涉及房地产行业的政策有哪些,与往年相比有何不同?对后期楼市又有哪些影响?

  01

  房地产市场形势:

  从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”

  2019年“两会”期间住建部部长王蒙:保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落,2019年将继续促进房地产市场平稳健康发展。具体做到五个坚持:第一就是坚持“房子是用来住的,不是用来炒的”定位;二是坚持住房市场体系和住房保障体系;三是坚持落实城市主体责任,因城施策、分类指导,把稳低价、稳房价、稳预期责任落到实处;四是调结构、转方式,大力培育租赁市场,重点解决新市民的住房问题;五是保持政策连续性和稳定性,防止房市大起大落

  目前房地产行业的调控目标已经从“坚决遏制房价过快上涨”到“防止房市大起大落”,这也反映了当前对于楼市预期的转变,事实上,进入2018年下半年以来,楼市整体“凉凉”征兆尽显:核心一二线城市的去化率较前期均有了不同程度的回调,已经出现了打折促销、精装该毛坯、特价房等以价换量的营销模式,根据近期国家统计局公布的2019年前2月全国房地产行业的各项数据显示:商品房销售面积同比下降3.6%,新开工面积与土地购置面积增速也均大幅下滑,仅房地产开发投资额同比上涨11.6%,增速继续提升2个百分点。因成交惨淡,住宅待售面积开始上升,较2018年末增加117万平方米。

  结合“两会”中央定调,目前整体楼市行情依旧是“稳”字当头,展望未来,2019年将是过去十年调整压力最大的上半年,但也有否极泰来的机会,信贷环境的逐步改善叠加地方调控放松预期,部分城市已然出台刺激购房措施。在这样的情况下,我们对于后市给出如下几点判断:

  一是政策面基本维稳,“房住不炒”仍是主基调,但“因城施政、分类调控”的会更突出,未来财政压力较大的地方政府进一步“松绑”政策的预期相对强烈。

  二是今年上半年销售规模仍将保持低位,增速下行调整,但在一、二线企稳回升带动下也不会大幅下跌;不同城市市场分化继续加剧:2019年核心一、二线有望低位企稳,市场表现将优于三四线,部分购买力透支、经济基础较差、缺乏人口支撑的弱二线和三四线城市将面临较大的去化风险。

  三是在整体成交“转淡”的背景下,供应相对稀缺的、热点板块的高性价比项目,未来依旧会成为购房的热点。

  四是在售项目去化率下降、销售周期拉长等将显著抑制企业再投资热情,预计年内房地产投资增速将转升为降,步入下行通道

  五是土地购置面积增速将低位回升,下行行情下房企普遍调整拿地策略,均衡成本和利润的保守谨慎风格将成为未来房企的主要基调。六是随着市场成交热度持续萎缩,全国住宅待售面积恐将进入新一轮库存上升周期。

  02

  房地产调控政策:

  平衡稳增长与防风险关系,调控强调地方主体责任

  房地产行业作为国民经济的压舱石,与宏观经济运行有着千丝万缕的联系。从历史规律来看,调控总体呈现出国民经济表现良好时打压房地产,经济不景气时提振房地产的显著特征。从2019年“两会”报告中也可看出,当面临经济下行压力时,中央开始强调地方主体责任,因城施政特点更为突出,部分城市已然出现了政策的局部性“松动”。

  1、“三稳”当头,不会有大水漫灌式的强刺激政策出台(略)

  2、落实城市主体责任,“房住不炒、因城施政”依旧是主基调



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